Из-за чего можно лишиться жилья в Казахстане

Что следует знать при покупке недвижимости?

Одним из самых больших страхов в жизни человека является потеря жилья. И к сожалению, от этого никто не застрахован. Что следует знать, чего опасаться и чему уделить повышенное внимание при покупке недвижимости? Сегодня «Крыша» совместно с управляющим партнёром юридической фирмы «Артюшенко и партнёры», юристом Андреем Артюшенко ответила на эти вопросы.

Долги по кредитам
На сегодня это наиболее частая причина, по которой казахстанцы лишаются прав на жильё.

— Если человек не погашает кредит, то заимодатель (банк), который чаще всего и держит в залоге недвижимость гражданина, вправе в судебном или внесудебном порядке забрать его. Условие взыскания (судебное, внесудебное, то есть через торги) должно быть прописано в договоре займа, — разъяснил Артюшенко.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 317), обращение взыскания правомерно, если:
— сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки, штрафа, пени) составляет более 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трёх месяцев.

Признание предыдущих сделок недействительными
То есть когда сделку пытается оспорить не тот человек, у которого вы приобрели недвижимость, а лицо ранее владевшее ею. Это может быть вторая или третья сделка до вашей покупки.

Причины, по которым суд может признать её недействительной:
продавец на момент заключения соглашения не осознавал своих действий либо находился под влиянием обмана, угрозы, насилия;
в случае приобретения жилья ненадлежащего качества, когда выявляются ранее не замеченные изъяны.

Здесь стоит учесть, что это касается только тех недостатков, которые значительно снижают возможности использования дома. В иных ситуациях суды редко принимают решения в пользу истца, так как перед заключением договора покупатель обязан произвести осмотр жилплощади и самостоятельно выявить её недочёты.

— В нашей практике имелись случаи, когда земельный участок был возвращён первоначальному собственнику по сделке, совершённой более 9 лет назад. За это время объект поменял около 10 владельцев (как юридических, так и физических лиц), — пояснил юрист.

Несоблюдение требований существенных условий сделки
В соответствии с действующим законодательством некоторые условия сделки должны быть прописаны в договоре купли-продажи в обязательном порядке. Так, если в документе не указан кадастровый номер объекта, его точный адрес, номер квартиры или другие характеристики, по которым можно идентифицировать предмет сделки, то впоследствии такое соглашение легко аннулировать.

Отсутствие полномочий/согласия третьих лиц
Например, вы купили квартиру, а потом появляются разгневанные сособственники, неучтённые наследники или супруг (-а) продавца. Сюда же можно отнести и заключение сделки по отменённой доверенности. Если они докажут свою правоту, то вы запросто можете лишиться недвижимости.

И да, вы имеете право на возврат указанной в соглашении уплаченной суммы, но опять-таки у горе-продавца вряд ли она найдётся через пару лет после сделки. Поэтому юристы советуют придерживаться основных правил безопасной покупки недвижимости.

Поддельные документы
Это когда один или несколько документов — доверенность на распоряжение имуществом или предыдущий договор купли-продажи — были подделаны, и тем не менее сделка была зарегистрирована уполномоченным органом. К сожалению, встречается и такое.

Изъятие для государственных нужд
Здесь главное — вовремя подстраховаться. При несогласии с компенсацией требовать предоставления жилья в качестве альтернативного варианта или отстаивать свою сумму оценки, обратившись сначала к независимому оценщику, а затем в суд.

О том, какие права есть у собственников недвижимости, попадающей под изъятие, мы рассказывали ранее.

Самовольная постройка
В Казахстане привыкли сначала строить, а потом узаконивать, что является прямым нарушением закона.

Согласно Гражданскому кодексу, самовольной постройкой является жилой дом или другие строения, возведённые на чужом участке, в том числе принадлежащем государству, или без получения необходимых разрешений.

Человек, осуществивший самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. То есть он не вправе распоряжаться этим имуществом — продавать, дарить, сдавать в аренду и др. Поэтому объект подлежит сносу за счёт «владельца».

Но здесь, по словам юристов, всё-таки есть выход — попытаться узаконить самострой через суд. Для этого следует составить иск, приложить к нему документы, подтверждающие соответствие объекта требованиям СНиП, нормам и правилам пожарной безопасности. Но учтите, процесс этот длительный и не всегда приводящий к положительному заключению суда.

Чрезвычайные ситуации
В этом году для Казахстана бедствием оказались массовые паводки. В Акмолинской, Восточно-Казахстанской, Карагандинской, Костанайской, Северо-Казахстанской и Жамбылской областях пострадали тысячи домостроений. Конечно, мы не могли обойти такой актуальный на сегодня факт, как лишение жилья в результате ЧС: пожара, паводков, аварий, природных и техногенных катастроф.

На что могут рассчитывать собственники в этих случаях?
Согласно Правилам предоставления жилья гражданам, оставшимся без жилища в результате ЧС природного или техногенного характера, акиматы должны предоставить пострадавшим жильё из госфонда безвозмездно (равнозначное утраченному по площади) либо построить новое за счёт бюджетных средств. Если к примеру, недвижимость была застрахована, то страховая компания обязана возместить клиенту ущерб.

Когда участок не используется по назначению или с нарушением законодательства
Если вы получили участок от акимата либо приобрели на вторичном рынке, но не используете его по назначению в течение трёх лет, то его у вас заберут, причём без вашего согласия. Правда, сначала пройдёт несколько проверок и будут отправлены уведомления.

Если земля предназначена для сельхозпроизводства, в том числе крестьянского или фермерского хозяйства, то актуальны два года.

Небольшие льготы существуют для участков под ИЖС на неподготовленных площадках — срок освоения исчисляется с момента обеспечения их соответствующей инженерной инфраструктурой.

Задолженность по налогам и другим обязательным платежам либо банкротство
Этот пункт актуален, если покупатель-физлицо приобретает жильё у продавца-юрлица. У последних возможны проблемы с кредиторами, государством, которые для возврата долгов по суду могут признать сделки, совершённые за последние три года должником, недействительными.

— Если компания дышит на ладан, распродаёт своё недвижимое имущество очень дёшево и при этом имеет кучу долгов, то это большой риск для покупателя, — пояснил Артюшенко.

Конфискация
Происходит за совершение административного или уголовного правонарушения. Изъятие выполняется безвозмездно.

Реквизиция
Применяется в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, в период действия военного положения или в военное время и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Проводится она, как правило, авансом.

Имущество изымается по решению госорганов с выплатой собственнику его стоимости. При этом сумма, по которой оценили реквизированную недвижимость, может быть оспорена в судебном порядке.

Национализация
Это принудительное возмездное отчуждение жилья, принадлежащего физическим и негосударственным юрлицам, в состав имущества РК.

По этому пункту можно сильно не волноваться, поскольку для столь серьёзного шага потребуется принять отдельный закон для конкретного имущества. Но если всё-таки такое произойдёт, учтите: обязательным условием для этого процесса является возмещение убытков собственнику.

Источник: kuisha.kz

Поделиться —