Покупаем квартиру

Как правильно оформить сделку купли-продажи жилья (квартиры, частного дома с участком).

Как правильно оформить сделку купли-продажи жилья (квартиры, частного дома с участком).

Этап I. Документы
Важно понимать, что на продажу квартиры может потребоваться больше времени, чем продавец рассчитывает, если состояние документов, необходимых для продажи, будет неудовлетворительным. Потребуется следующий пакет документов. Во-первых, правоустанавливающий документ — это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или приватизации; свидетельство о праве на наследство; решение суда. Следует помнить, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах (статья 188 ГК РК). Кроме того, не имеет значения, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Права собственности не прекращаются и при выезде за границу. Правоустанавливающий документ на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в ЦОНе. В случае утери документа нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в ЦОНе. Во-вторых, потребуется технический паспорт. Не оформленная по закону перепланировка квартиры является препятствием к её продаже. Характеристики, приведённые в техпаспорте, не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (например, площадь жилья или планировка). Если есть несоответствие, то придётся заказывать новый техпаспорт. На это потребуется время и деньги — на уплату штрафа за незаконную перепланировку, вызов техника и изготовление нового техпаспорта. В-третьих, в наличии должно быть удостоверение личности и РНН собственника.

Любое несоответствие между фактической планировкой квартиры и техпланом считается перепланировкой.

Этап II. Задаток
Когда стороны договорились о сделке, далее следует процедура уплаты задатка. Согласно статье 337 ГК РК, задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора. Соглашение о задатке должно быть заключено в письменной форме независимо от суммы задатка. Выдача задатка по расписке или неправильное оформление соглашения о задатке могут привести к тому, что впоследствии сделка будет признана судом недействительной.

Отсутствие в соглашении о задатке полной продажной цены объекта может позволить продавцу менять эту стоимость, ссылаясь на действительные или надуманные причины. Кроме того, в соглашении о задатке должен быть определён срок окончательного оформления сделки. Иначе продавец может растянуть сделку на неопределённое время и, главное, не будет известна дата, с которой покупатель имеет право требовать от продавца возврата двойного задатка. Во избежание признания сделки недействительной, даже если стороны рассчитываются в иностранной валюте, требуется, чтобы все суммы были указаны в тенге.

Задаток должен выплачиваться собственнику квартиры, а не его родственнику или знакомому, не агентству недвижимости. Полномочиями на получение задатка обладает также лицо, распоряжающееся имуществом по нотариальной доверенности. Если лицо, выдающее задаток, состоит в зарегистрированном браке, для выплаты задатка требуется согласие супруга. Если у имущества несколько совладельцев, все они должны выступать в соглашении о задатке как сторона, берущая задаток. Для продавца получить задаток выгодно. Это гарантия того, что покупатель в последний момент не откажется от приобретения квартиры. Но если сделка будет сорвана по вине продавца, ему придётся вернуть покупателю двойную сумму задатка и кроме этого возместить его возможные убытки (статья 338 ГК РК). Но получить это удастся только через суд. Поэтому если в этом случае предлагают просто вернуть задаток, а серьёзного убытка не причинено, иногда имеет смысл согласиться.

Задаток не обязателен, если стороны полностью доверяют друг другу.

Этап III. Долги и обременения
Большинство покупателей заинтересовано в покупке свободной от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам квартиры. Арест может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами. Основанием могут послужить судебные споры, в которых участвует собственник, даже не связанные с самой квартирой. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованной квартиры невозможна. По сложившейся практике продавец квартиры обязуется уплатить все имеющиеся коммунальные долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В качестве доказательства этого покупателю предоставляются книжки или квитанции, подтверждающие уплату.

Задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни центры по недвижимости не проверяют. Это сугубо личное дело продавца и покупателя. Неплохо отразить подобные моменты в отдельном акте приёма-передачи. Однако бывает, что приобретается квартира именно с долгами. По действующему законодательству (статья 348 ГК РК) перевод своего долга допускается только с согласия кредитора (то есть коммунальной службы).

Источник: krisha.kz

Поделиться —